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东京写字楼空置率跌破2%,又泡沫了?

2018/12/18

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  东京写字楼的短缺感正在加强。11月,东京市中心的空置率仅为1.98%,自泡沫经济期的1991年以来,时隔27年跌破2%。因业务扩大而增加人手的企业突出。办公室的需求方从此前核心的金融机构扩大至IT和游戏企业等。企业增加办公场所的公共空间、促进员工之间商务交流等应对新工作方式的举措也带来空置率的下降。

          

  大型地产中介企业三鬼商事12月13日发布的数据显示,东京中心5区(千代田区、中央区、港区、新宿区、涩谷区)11月的写字楼空置率环比下降0.22个百分点。连续4个月下降,与2017年同月相比下降3成。

    

东京都涩谷区的SHIBUYA STREAM大楼

        

  由于经济增长,2012年以后东京写字楼的空置率持续下降。2018年,以“东京中城日比谷”(位于东京千代田区)为代表的新完工大型写字楼的出租面积约为60万平方米。新完工的面积达到2017年的3倍。供应超过需求,空置率有可能增加,但由于业务扩大而增加办公室面积的企业很多,空置率大幅低于被视为供求均衡标准的5%。大型中介企业三幸房地产(Sanko Estate)表示,“能够推荐的房源非常少”。

            

  东京出现泡沫期以来的办公室短缺的原因有3个。其一是入驻企业的多样化。过去东京中心大型写字楼的主要用户是金融机构等大企业,随着经济扩张这些企业不断增加分支机构。现在用户范围扩大至IT企业和地方性企业等,新用户吸收了增加的办公面积。

              

  此外,办公室用途的扩大也产生明显影响。在3月开业的“住友不动产大崎Garden Tower”(位于东京品川区),世嘉飒美控股(Sega Sammy Holdings)8月以后分阶段把基地集中到了这里。新设了员工食堂和酒吧等,将促进员工交流,推进创造新创意。该公司表示,“与搬迁之前相比,使用面积增加了1成”,办公室的局促感消失。住友不动产透露,这处大楼在2018年完工的大型楼宇中属于最大规模,但“现在已经满员”。

           

  第3个原因是能自由选择座位、和各种企业进行洽谈的“共享办公室”的普及。2月进入日本的美国WeWork公司租借了GINZA SIX大厦(位于东京中央区),正在中心地段积极确保办公空间。美国房地产咨询机构仲量联行(JLL)的调查显示,12月底东京中心5区用于共享办公室的使用面积预计达到7万4200平方米,增至2017年的2.7倍。这相当于2018年新增大型写字楼使用面积的1成多。

          

   

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