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美国高档住宅销售触顶 中低价位受青睐

2016/06/03

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       在美国住宅市场上,纽约等地的部分投资用高档住宅的价格开始下跌,销售趋于触顶。原因是受价格高涨影响,投资者意识到住宅价格偏高,另外受金融市场的混乱和中国经济减速影响,外国投资者减少了购买。另一方面,中低价位的住宅持续畅销,不过美国联邦储备委员会(FRB)的加息可能对住宅销售产生制约作用。

美国旧金山市内的高档住宅区
       在美国经济的中心纽约市曼哈顿地区。据房地产商Douglas Elliman统计,曼哈顿地区的集合住宅楼的平均售价1~3月期同比大幅上涨18%,涨至205万美元。除了人口增长所伴随的实际需求外,为获得升值利润的投机资金也流入房地产市场,单套住宅的均价按日元换算超过2亿日元(约合人民币1200万元)。

       不过,在购买者之中,警惕感出现扩散。典型的例子就是,售价超过1千万美元的高档住宅“最近销售已被踩下刹车”(当地的不动产行业人士)。主力买家中国和俄罗斯的投资者受本国经济混乱影响减少了购买,这对高档住宅的销售产生了影响。

       因IT企业的聚集等因素住宅价格持续上涨的旧金山也出现了同样的情况。据房地产经纪公司REDFIN统计,旧金山地区的住宅价格今年3月同比下跌了1.8%。时隔4年首次出现下跌,销售额也大幅减少了22%。该公司的首席经济学家理查森分析称“买家对价格过高和竞争感到厌烦”。

 
       除了对价格高涨的警惕感外,还受到高档住宅建设热潮的影响。面向外国投资者开展纽约房地产中介服务的Vivaldi Real Estate的总经理吉多彭皮里指出,“曼哈顿地区的超高档住宅趋于供给过剩,买家预计今后价格将出现下降,对购买态度谨慎”。

       不过,中低价位住宅物件方面,最近需求表现强劲。成为标准的是住宅的库存水平。据全美房地产经纪商协会(NAR)统计,4月价格在75~100万美元的住宅库存同比增长8.6%,而价格在10万美元以下的住宅库存减少了13.6%,10万美元~25万美元之间的住宅库存减少了8.8%。

       积极购买低价住宅的是首次购买住房的“首次购房者”。在首次购房者中占多数的是被称为“千禧年一代”(1980~90年出生的人)的年轻人,在金融危机后就业形势严峻和学生贷款负担增加的背景下,很多美国年轻人不得不放弃购房。

       但在4月,首次购房者在购房者中所占比例环比提高了2个百分点,提高至32%,出现反弹的迹象。相比以大城市为中心支付高昂的房租,认为不如自己购房的年轻人开始出现。

       中低价位的住宅库存正在减少。工资低、工作强度大的住宅行业出现人手短缺,住宅建设工程难以扩大。

       美联储的低利率政策带来的住宅贷款利率下降也在推动年轻人购房。预计美联储最快将在6月份重启加息。今后,如果贷款利率随着加息而提高,住宅市场也有可能趋冷。

       日本经济新闻(中文版:日经中文网)平野麻里子 纽约 报道

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