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房地产:造就神话的是刚需还是投机?

2017/07/20

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  在外交层面,中国与推行保护主义政策的美国特朗普政权之间的贸易谈判走向仍不明朗。7月12日,特朗普透露了将中国作为第一目标启动提高关税等钢铁进口限制。中美的贸易摩擦正在表面化,中国的出口是否有可能再次下滑?

 

  6月20日,在北京西南相距300公里的河北省石家庄,举行了号称高速公路领域最大规模的政府和社会资本合作(PPP)项目的融资签约仪式。这条高速从河北径直北上,最后向东直通北京,总投资额达到470亿元。经济刺激的效果自不必说。

 

深圳市的某楼盘

 

  截至3月底的统计显示,此类PPP项目的投资总额达到14.6万亿元。目前,全国各地敲定的基础设施投资项目很多都与PPP有关。这成为以20%速度增长的基建投资的原动力。

 

  资金来源有哪些呢?参与PPP项目的国有建筑公司将通过贷款筹集300亿元,但地方政府的出资额超过100亿元。依赖的是土地出让。

 

  据智库中国指数研究院统计,300个主要城市的土地出让金额2017年1~6月达到1.5万亿元,同比增加3成,占到包括税收在内的地方政府总收入的近3成。持续上涨的房价成为地方政府的“万宝槌”,是支撑经济的主要财源。此外,保持2位数增长的消费也被房地产上涨带来的财富效应所支撑。

 

  实际上,不断上涨的资产价格和仍然存在土地神话是支撑中国经济表现强劲的支柱之一。关键在于房地产价格的上涨是否可持续。

 

中国地方城市的房地产交易也十分活跃(河北省廊坊市固安县)

 

  据《上海证券报》的统计,25家上市房地产公司2017年1~6月销售额达到1.453万亿元。这个数字比1年前增加了46%。农村的移居者、以及追求更舒适住宅的城市居民的改善性需求确实存在。但是,很难判断哪些是实际需求,在多大程度上是被投机推动。

 

  在山东省烟台市,面朝渤海湾的开发区耸立着数十栋住宅楼。天黑后亮起灯光的房间很少。当地的房地产公司多次表示,“早就卖出去了,只是没有人住”。等待房价上涨的投资者让房子保持空置状态,明显已经透支了需求。

 

  据野村资本市场研究所统计,上海新建住宅价格截至2015年已超过平均年收入的20倍。中国一线城市的住宅价格已经超过泡沫时期的东京。在工资收入增长开始放缓的如今,很难想象实际需求将一直推高房地产价格。

 

  在雷曼危机后推出的4万亿元经济刺激对策中,大半部分资金由地方政府支出。缺乏财源的地方政府纷纷通过“地方融资平台”获得贷款和发行债券,形成了效率低下的基础设施和债务大山。

 

  当通过融资平台筹资变得困难之后,地方政府转向了利用PPP、依赖先行垫付资金的企业和土地出让收益的模式。与此同时,家庭也以房地产一直上涨的乐观预期作为依据,不断扩大负债。

 

  如果房地产价格的上涨停止,剩下的财源大概只有中央政府的公信力了。加快建立允许海外投资者自由投资中国债券的“债券通”制度,不仅是为防止资本外流,也是在为国债大量发行时代进行布局,这种思路符合逻辑。

 

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