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寻找日本房地产机会(上)资金找猎物

2019/10/03

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  日本2019年的基准地价连续2年上涨,地方的商业用地价格时隔28年转为上涨。以超低利率和访日游客的增加为东风,日本地价显示出坚挺的势头,但在投资和房地产开发的一线,可以看到对地价上涨持续性的担忧。

   

  “第一目标是东京的办公楼。如果没有,希望是酒店,想买价位在100亿日元左右的楼盘”,香港的投资基金9月中旬向日本的房地产企业表明了投资东京的想法,之后补充说,“如果难以找到,希望投资其他城市”。

      

    

  日本国土交通省发布的截至2019年7月1日的基准地价显示,东京23区的商业用地价格同比大幅上涨8.4%,超过2018年的7.2%。以再开发和东京奥运会为推动因素,东京一直吸引着全球资金。但在东京新的投资对象出现了供应短缺。

    

  在东京以外寻找投资对象的行动活跃。Hulic Reit投资法人(Hulic Reit, Inc.)的投资公司此前把办公楼投资的主要区域定为东京23区,但自4月起加入了横滨和千叶等东京附近的政令指定城市。

   

  房地产信息服务商世邦魏理仕(CBRE)的数据显示,在东京(大手町),由于项目价格上涨,办公楼的预期收益率降至3.35%,创出历史新低。尽管在超低利率下依然是有吸引力的投资对象,但与收益率达到5%左右的札幌、仙台和福冈相比,吸引力减弱。

     

  追求收益率的投资资金正在流向日本的地方。日本的上市房地产投资信托(J-REIT)的数据显示,2019年4~6月对地方城市的投资额占到整体的29%,大幅超过2018年全年的22%。在福冈,商业用地的基准地价上涨率达到12.8%,达到12年来的最高水平,札幌和仙台也超过10%。

    

  不过,日本地方的地价上涨范围扩大有限。在秋田、福井和德岛等26个县,商业用地价格持续下跌,在其中9个县,县政府所在地的地价也低于上年。

        

  日本很多城市人口持续减少,也难以指望访日游客的激增和大规模再开发。三井住友信托基础研究所的北村邦夫指出,(在这些地点)“想要出售办公楼时难以找到买家,很难成为投资对象”。

     

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