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日本城市再开发或导致住宅供给过剩

2018/03/23

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      在日本的城市建设中,官民推进的城区再开发一直以来起到了重要作用,但眼下却逐渐显现出失衡的状态。日本经济新闻(中文版:日经中文网)对日本全国的再开发项目进行调查发现,伴随超高层住宅的项目占比从1990年代前半期的15%提高至2016年~2020年的接近50%。再开发的初衷是将老旧建筑物的聚集区改造成配备写字楼、店铺和广场的综合性设施,但现在却渐渐变成住宅的大量供应源。住宅过剩的担忧也开始显现。在面临人口减少的时代,日本似乎有必要摸索合理的城市建设方式。

   

超高层住宅林立的东京都中央区(资料)

       

      日本城市再开发所依据的法律制定于1969年。在主要车站前,由于老旧木制住宅和商店聚集的地块众多,提升城市功能成为当时的当务之急。采取的手法是将仅依靠政府需要花费很长时间的再开发项目委托给民间企业,地方政府(自治体)在要求企业做出“公共贡献”的同时,以与国家对半出资的形式,补贴符合条件的建设费的3分之2。

      

      在人口和经济规模增长的时期,这种手法十分有效,实现了揽客能力强的商业设施、先进的写字楼和公共设施的平衡。东京都港区的六本木新城就是典型的成功案例。

  

      政府提供补贴

   

      日本经济新闻(中文版:日经中文网)基于对各地方政府的采访以及日本全国城市再开发协会的资料,对1991~2020年的约700个项目进行了分析。结果发现,随着经济环境和人口动态的变化,再开发项目越来越偏重大规模住宅。

  

      从每5年的件数来看,带超高层住宅的项目在1990年代前半期(即1990~1995年)占15%,而到了2016~2020年这一比例将至49%。住宅占再开发地区总面积的比重预计将达到历史最高的64%。再开发项目的超高层住宅供给量达9万2千户,相当于现有超高层住宅的4分之1。

    

 

      偏重住宅的主要原因出在再开发制度本身。不同于归土地所有者所有的部分,开发商一般通过销售新创造的归其所有的部分来回收事业费。如今建设商业设施的意愿低迷,写字楼需求也趋于饱和,而东京都中心等的居住需求依然旺盛。扩大住宅规模,有利于增加开发利润。

  

      东京都国分寺市的国分寺车站北口将在3个月内完成的再开发项目就是典型的例子。2009年计划确定后,雷曼危机的影响出现扩大。因此将卖不上预期价格的商业大厦改造为超高层住宅。

  

      政府补贴也成为住宅供应量大幅增加的推手。预计2016~2020年政府发放给超高层住宅并设项目的补贴将比2011~15年增加1成,增至3200亿日元。首次突破3000亿日元大关,达到90年代前半期的4倍。30年里的累计补贴达1万3千亿日元,占总事业给的近2成。

   

      现有建筑物的拆除费用和公园等公共部分的建设费可以获得补贴。由于获得了补贴,开发商易于降低分售住宅楼的价格,通过增加供应户数将容易回收开发费用。这就是再开发项目的住宅部分迅速增加的原因。

   

      东京23区的这种情况十分突出。30年里累计获得补贴6000亿日元。2016~2020年带超高层住宅的再开发项目的平均住宅数量为600多户,是1990年代的3倍以上,住宅占比超过70%。例如,东京都中央区的胜DOKI地区,1栋53层的住宅(1420户)于2016年底竣工。该地区的住宅占到80%以上,获得了81亿日元的补贴。

  

      副作用不断显现

    

      偏重大规模住宅的再开发造成了局部地区人口增加,继而产生了各种副作用。

  

      东京都中央区的人口从1997年的约7万人恢复至15万7千人,小学的入学儿童人数在最近10年增加了约4成,导致教室不足。2014~2016年度,该区小学每年的校舍增建改建的费用超过50亿日元。该区认为有必要纠正人口集中的状况,转为在部分地区停止放宽住宅的容积率。

  

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