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亚洲房地产被中国资金“扭曲”

2018/02/12

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       过热的亚洲房地产市场出现了变化的征兆。由于中国大陆资金流入等的推动,高额交易持续不断,另一方面,出现了空置率上升等供应过剩的扭曲现象,各国政府已开始抑制投资。在美国联邦储备委员会(FRB)推进加息的背景下,预计会有更多亚洲国家启动货币紧缩。能否合理控制因资金过剩而泛滥的房地产资金、引导市场实现软着陆将面临考验。

 

       73层的中环中心是香港金融街的象征。2017年11月,以大陆资源企业为核心的投资集团斥资约400亿港元买下中环中心一事浮出水面。这一交易创出独栋大厦的历史最高交易额。

 

香港中环中心(泽井慎也 摄)

 

       日本房地产研究所统计显示,香港写字楼和住宅价格在截至2017年10月的半年内分别上涨了6.5%、5.2%,但市场仍没有降温的迹象。香港主要办公楼的平均租金已经暴涨至东京的2倍以上。

 

       交易总额增加4成

 

       调查公司迪罗基(Dealogic)的数据显示,亚洲和大洋洲的房地产企业的收购和大型房地产的交易总额2017年达到1952亿美元,比上年增加43%。泰国首都曼谷和柬埔寨首都金边的主要办公楼租金在过去5年里上涨3成以上。印度尼西亚雅加达和菲律宾马尼拉上涨了约4成。

 

       在新加坡,不断有投资者以二次开发为目的购买二手住宅楼。大型房地产服务企业仲量联行(JLL)统计显示,2017年以二次开发为目的的房地产买入额达到77亿新加坡元,仅次于雷曼危机前的2007年。新加坡的民间住宅价格指数2017年时隔4年转为上升。

 

       除了城市地区的人口流入和基础设施建设推动房地产价格持续上升这一“神话”,中国大陆资金也对行情过热起到推波助澜的作用。在澳大利亚墨尔本,2017年4~6月新建住宅的逾2成被外国人买走。有分析认为,其中8成是中国人。

 

       空置率飙升

 

       但是,房地产市场的扭曲现象也开始扩大。在距马来西亚首都吉隆坡中心地段20分钟车程的古晋路(Jalan Kuching)地区,主干道路沿线的商业大楼建成已有1年,但仍有很多显眼的招租广告。中介人士表示,该大楼的入驻率仅为约10%。吉隆坡中心地段的29层住宅楼的空置率也超过50%。

 

       马来西亚内阁官员2017年11月表明,计划冻结单套价格超过100万林吉特(约合人民币160万元)的高级住宅的开发审批。马来西亚央行也指出,“如果供应过剩持续下去,吉隆坡周边的写字楼空置率到2021年将从现在的24%提高至32%”。

 

 

       各地对房地产泡沫日趋警惕,例如香港和新加坡的有关部门呼吁考虑买房的个人慎重判断。新西兰的阿德恩(Jacinda Ardern)政权计划修改《海外投资法》,禁止外国人购买二手房。这是因为中国移民等的投资导致奥克兰的独栋住宅平均价格在过去4年里上涨至1.6倍。

 

       另一方面,旺盛的房地产投资也是亚洲经济的支柱。如果过快地抑制需求,导致房地产价格暴跌,企业和个人有可能因背负债务而陷入困境。在韩国,截至2016年底,家庭负债总额达到1566万亿韩元(约合人民币9万亿元),与国内生产总值(GDP)之比达到96%,其中大部分是房地产贷款。

 

       因全球性的货币宽松而能以低成本融资的环境目前处于转折点。亚洲多家央行着眼于推进加息的美国,将摸索实施货币紧缩。要让过热的市场实现软着陆,需要细心的政策运作。

 

       日本经济新闻(中文版:日经中文网) 中野贵司 新加坡

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