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东京圈新房价逼近泡沫期 一套340万元

2018/01/23

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  东京圈(东京都、神奈川县、埼玉县、千叶县)的新建住宅的价格上涨仍未止步。不动产经济研究所1月22日发布的数据显示,2017年平均价格比上年提高7.6%,达到5908万日元(约合人民币340.98万元),创出泡沫经济全盛期以来、时隔27年的最高水平。涉足高档物业的7家大型公司的市场份额从10年前的20%左右迅速提高至近5成。在整体供给陷入停滞的背景下,向热门区域集中和乐观的定价十分明显。

 

东京都世田谷区正在建设中的新建住宅项目

 

  1都3县的平均价格处于高出泡沫经济期的1989年和1991年的历史第2高水平,与创出历史最高点的1990年接近,仅差215万日元。不过,与包括郊外在内的所有项目均出现暴涨的泡沫经济期不同,目前价格上涨明显的是东京中心和主要车站的站前再开发等有限的项目。

 

  在价格上涨的背后,负责此类项目开发的住友不动产和大京等7家大型房地产公司的垄断一直在加强。由于2008年的雷曼危机,中小规模的开发商相继破产,2002年曾达到390家的开发商数量目前已减少至122家。雷曼危机前份额仅为20%左右的7家公司提高至46%。重视资金回收、低价出售库存的中小业者减少,价格竞争难以发生。对于游刃有余的大型开发商来说,目前可以说是“适温状态”。

 

  现在的买家主要是家庭收支宽裕的双职工家庭。在需求坚挺的东京都各区,公寓与酒店等的拿地竞争也很激烈,有实力的大型开发商才有能力出手。三井不动产Residential的董事山田贵夫表示,“住宅开发已经变为准入门槛较高的业务”。

 

 

  大型开发商积极推进东京市中心的高档项目开发,2017年售价超过1亿日元的“过亿豪宅”上市套数比上年增长52.4%,达到1928套,创出1990年以来的最高水平。东急房地产于2017财年(截至2018年3月)在六本木和永田町等处推出了4个“过亿豪宅”项目。该公司社长大隈郁仁表示,“下财年以后也将继续每年供应1~2套”。

 

  不过,有能力购买东京中心高级公寓的阶层有限。尤其是年轻夫妇的购买力较低,整体的上市套数仅为3万5898套,只有顶峰时期2000年的不足40%。首月签约率下降0.7%,降至68.1%,连续2年低于衡量销售势头好坏基准的7成。某大型开发商经营者指出,“新建住宅集中于站前再开发和大规模项目,供给套数将不断减少”。

 

  今后,有望迎来2019年秋季消费增税前的“抢搭政策末班车”需求,调查公司totalbrain社长久光龙彦认为,“大家认为这是消化库存的良机,各公司都会降价”。但是,大型开发商依然保持乐观,三菱地所Residence专务执行董事宫岛正治表示,“观察建筑商的劳务费和资材价格,可知还没到降价的局面”,而住友不动产副社长小林正人表示,“将与上次增税时相同,几乎不会产生影响”。

 

  但是,大型开发商也开始对过度的价格上涨感到担忧。如果价格持续上升,库存也将随之增加,有可能成为压缩收益的因素。野村房地产控股为抑制价格,将此前达到20%左右的公寓预期毛利润率降至约19%,2017财年预计出现利润下滑。长谷工Corporation社长辻范明等建筑商也表示,“大型房地产开发商的降费要求正在加强”。

 

  日本经济新闻(中文版:日经中文网) 加藤宏一

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