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访日客推高日本商业地价?

2017/03/23

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  日本发布的2017年公示地价显示,全国平均地价连续2年上涨,缓慢复苏的基调愈发明显。起到拉动作用的是旺盛的访日游客需求以及居民回归城市中心部。在泡沫经济时期,希望获得短期上涨收益的投资资金纷纷涌入房地产行业,尽管现在的情况有所不同,但还是有人对东京中心城区等地的过热局面发出了警惕的声音。

 

大阪市内外国游客人流如织(中央区道顿崛1丁目附近)

 

  地价复苏的动向还在朝地方城市扩散。在商业用地方面,宫城县上涨4.7%,福冈县上涨2.7%,上涨率均超过上年。地方核心城市仙台市和福冈市对全体的增长起到拉动作用。在其他地区,地价跌幅缩小,商业用地价格下跌超过2%的都道府县数量从2016年的9个减至4个。在住宅用地方面,冲绳县上涨3%,在所有都道府县中居首。

 

  外国人蜂拥而至

 

  在大阪市中央区的河豚餐厅“ZUBORAYA”道顿堀店,外国客人纷纷前来以店头悬挂的立体河豚广告牌为背景合影留念。这里地处名为“MINAMI”的大阪市中央区商业街,地价在一年时间里上涨了41.3%。以ZUBORAYA为首,大阪在商业用地价格上涨率排行榜上垄断了前5位,主要原因均是访日游客的增加。

 

  京都市东山区靠近八坂神社的香专卖店“丰田爱山堂”地价上涨了29.2%。这里是面向游客开店需求很高的地区。尽管访日游客消费一度减速,但酒店开发等的带动效果很大,助推了地价上涨。

 

  住在市中心

 

  住宅用地价格时隔9年停止下滑,更多人选择居住在便利性较高的市中心产生了很大影响。在地方城市里,对于集中了行政、商业、福祉等机能的“集约型城市(Compact City)”的需求升高,住在市中心的人数持续增加。

 

  2年前开通北陆新干线的金泽市出现了住宅用地价格上涨6.0%的地点。2016年11月,日本房地产商积和不动产中部在距金泽站步行1分钟的地方建成了约能住100户的住宅楼。此外,大型房地产商大和房屋工业在兼六园附近也修建了住宅楼。Takara Leben、三菱地所Residence等地产商也相继制订开发计划。

 

  这样的动向不仅仅出现在金泽。在兵库县的JR明石车站前出现了一座34层的住宅。该住宅由野村不动产开发,尽管价格比周边高出20~30%,但全部199户当天即告售磬。超过60%购买者在50岁以上。三井住友信托基础研究所的北村邦夫认为,“由于老龄化和双职工家庭增加,上班地点和居住地正向车站附近转移”。

 

  物流用地火热

 

  在工业用地方面,埼玉县入间市的工业地块价格上涨10.3%,在日本全国居首。该地块邻近东京圈中央连络自动车道(圈央道)的入间入口,物流用地需求很大。大和房屋工业1月在约1公顷的土地上开工建设物流设施。在圈央道的周边,2017年有超过10万坪(约合33万平米)土地预定供应给物流设施。

 

  在东京圈,齐整良好的用地较少,因此专注于物流设施的房产投资信托(REIT)和外资基金取得地块的意欲很强。在千叶县船桥市的临海地区,2017年东京外郭环状道路(外环道)预定将会延长。受此影响,预期将出现物流设施的用地需求,有些地点的价格上涨了8.5%。

 

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