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日本地价上涨背后存隐患

2016/09/21

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      日本公布了截至2016年7月1日的基准地价,札幌市和广岛市等地方主要城市的涨幅较为明显。其推动因素是日本的负利率政策,以及瞄准访日外国游客增加等而对市中心实施的再开发。不过,在三大都市圈,远离车站、便利性较差地区的价格出现下滑等,呈现出两极分化局面。投资资金主导的地价上涨潜藏着风险。

广岛的商业设施

      福冈县的商业用地由2015年的下滑0.2%转为上涨1.1%。起拉动作用的是掀起酒店建设热潮的博多站周边地区。计划到2018年度提供新客房1000间以上。因土地投标有些过热,“2月大阪一家开发商以高出评估价近5倍的价格中标”(金融机构)。

      在日本全国商业用地价格涨幅排名前十(11处)中,东京只有2处。除了名古屋和大阪,京都和金泽也出现了地价上涨25%以上的地点。都市未来综合研究所的平山重雄表示,“与2006~2007年迷你经济泡沫时期有相同趋势。东京的土地很难拿到,投资资金正流向地方”。

      广岛东洋鲤鱼时隔25年夺得日本职棒中央联盟冠军,在这一热潮下,广岛市中心出现了地价上涨超过15%的地点。近几年,时装公司H&M及时装大楼巴而可等大型商业设施陆续开业和重新装修,揽客能力不断增加。

       此外,还开始出现异常数字。北海道俱知安住宅用地涨幅达到27.3%,位居日本首位。很多外国人希望在滑雪胜地二世谷购地建造别墅。预计今后会开发酒店的晴田也会迎来购买高潮,林地的涨幅位居全国首位,达到23.8%。

       访日游客出现曾加,但每个人4~6月消费支出比上一年减少了近10%。认为访日游客增加而展开的商用房地产争夺战不知还能持续多久。

       住宅用地也出现调整的征兆。东京都多摩市及神奈川县镰仓市由上涨转为下滑,千叶县船桥市和横滨市的涨幅也有所放缓。文教地区的名古屋市千种区的涨幅2015年为4.1%,而此次调查为1.8%。据Tokyo Kantei介绍,“原因是公寓价格超过了独栋住宅价”。

       因日本实施负利率政策,日本养老金公积金管理运用独立行政法人(GPIF)及邮政银行等也提出了着手投资房地产的方针,但这绝不能说是伴随需求的投资。

      地块位置也对行情产生很大影响。2015年12月开通地铁东西线的仙台市,在新车站附近出现了涨幅超过10%的地点。一方面,神奈川县三浦市的尾上町进入了住宅用地降幅前四,虽然是东京圈,但交通不便利。

       三井住友信托基础研究所北村邦夫指出,“女性及老年人就业增加,人和企业开始向离车站较近的场所聚集”。
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