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日本鲜鲜鲜(3)在日本买房 不能不知道的真相

2015/05/06

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        日经中文网特约撰稿人 刘黎儿:许多华人朋友最近都会问我「我在日本买房好不好?」我总回答说「如果你常到日本,自己想住、用的话,那就OK,若要投资还是三思而行吧!」因为日本房地产有许多华人不知道的真相,那是什么呢?

      仲量联行(JLL)调查显示,外国人取得东京房地产的比例,在2012年只有10%,2013年增加到12%,2014年的第一季达到19%,现在更冲破20%大关了,尤其中国或香港、台湾、新加坡等华人买的最凶。

      华人爆买日本房产,主要认为日本房价跟台北、香港、上海等比起来,实在太便宜了,加上日圆暴跌3成,好像日本全部打7折一样,无法忍住不买,不过以为买了日本房产就会赚,那可要小心了,因为日本房产有些不能不知道的真相。

      首先,日本房产跟欧美等国很不同,新筑房子跟中古房子差价很大,房子只要一经手,就算是中古的了,因此买新的进来再卖出,一般说法就是会先损失2成,1成是折旧,1成则是来回仲介手续费、税金等买卖基本费用,如果囤放几年,则损失惨重,不像其他国家新筑房子跟中古相差不远。

         或许如俗话所说「日本人喜欢新东西」除了神社寺院外,日本老建物不大多,同样住宅大厦,即使中古的地段比较好,也往往新筑比较值钱;因此在日本买房,跟在台湾、香港等第地买房不一样,只要买了,过一手,即使没住也算中古的,要觉悟在日本市场上是会掉价的。

      其次,日本少子化问题严重,人口越来越少,空屋数惊人,现在空屋数是820万户,每7户有1户没人住,连人口最集中的东京有近82万户空屋,而且空屋还在增加中,没人住的房子不会涨价,只会掉价的;因此要不计较房子脱手时会掉价,那才能买。

      许多华人买日本房子是期待2020年东京奥运房价会大涨,但日本是超级成熟社会,不会因为奥运而大成长;像2014年空屋率高达13.5%,连东京空屋率都高达11%,空屋数及空房率都创下史上新高,眼看再5年,亦即2020年,日本空屋率评估将达40%,到处都是空屋,尤其2020年东京奥运结束后,暂时集中到东京人口就会大减,需要大减。

      日本还有所谓「2019年问题」亦即日本的家庭户数, 从2019年会从巅峰的5307万开始减少;日本人口早就开始减少了,至今房地产市场靠户数没有减少还撑着,连户数也开始减少了,空屋将更大量出现;此外2019年外资将可能抛售至今囤的房产,因为日本房产税制在5年内转售获利要课39%税金,5年以上则为21%,最近一两年大举买房的人会在2019年前脱手,导致日本房产暴跌将加速进行。
     
        许多华人投资日本房子是期待房租收入,认为至少有房价的4%-5% ,比起华人地区的1%-2%好多了,但现在因人口减少、原本空屋率高,供过于求,加上日本今年5月空屋税提高6倍,大批空屋投入市场,房租、房价现开始下跌了,收租公、收租婆的美梦要成真不容易。

     许多华人买的都是普通日本人不会喜欢的房子,如朝北的房子、 公寓的一楼等,因为不懂高纬度地区的日本人对阳光的珍惜等,结果只好降价求租,要出售时也没人买,只好找其他华人当小老鼠。
  
        此外日本房产的维持成本很高,要付昂贵的管理费、修缮费、税金(固定资産税・所得税等)、管理经费(付给房产业者费用)、惊人的折旧等,外国房主还有外汇风险等,像3、4年前日圆高价位时买房的华人,痛的不敢说。
  
        日本现在唯一涨价的是东京新筑大厦的买价,因为东京奥运工程赶工中,人手不足,工资大涨,加上日圆暴跌,进口建材大涨,建筑成本大涨而造成新建大厦涨了1-2成,买价涨跟房租涨是两回事,房租确确实实在下跌中。

 
  华人还认为「有土斯有财」,喜欢囤房囤地,不过日本土地神话早就崩溃了,不动产(hudousan)不是资产,甚至被称为「负动产」(也读 hudousan),期待在日本囤房会涨价的美梦,大概会落空吧!

刘黎儿 简历 
旅居日本的资深媒体人与知名作家。台湾大学历史系,后进入台大历史所,1982年赴日,曾担任《中国时报》驻日特派员、东京支局长,现为专职作家,在多家报纸杂志如《苹果日报》、《自由时报》、《今周刊》等撰写专栏;书写对象包括日本政经社会议题、都会两性关係、职场文化及生活文化的观察与解析乃至文学评论等,相关书籍35册;小说则有「棋神物语」等。

本文仅代表个人观点,不代表日本经济新闻(中文版:日经中文网)观点。


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