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中国楼市必须有泡沫

2016/09/27

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  日经中文网特约撰稿人 柯隆:中国楼市必须维持泡沫,这不是我说的,是实际的需要。首先,政府靠楼市泡沫维持财政收入,我们知道楼市下跌将意味着政府批租土地的收入下降,也就是财政收入出现缺口;其次,银行害怕楼市去泡沫,因为楼市泡沫崩溃意味着银行的贷款成为坏帐;再次,开发商也害怕楼市去泡沫,楼市去泡沫就是楼价下跌,而开发商手里有很多楼盘库存,楼市去泡沫就意味着开发商倒闭破产。可能只有购房者希望楼价下行,但很有趣的是很少购房者预期楼价下行,如果他们真的预期楼价下行,那就没有人去购房了。这就是中国楼市的怪像。

柯隆
  有研究财政学的专家建议:政府应该开征房地产税(固定资产税),这样可以平衡市场供给,压低房价,保障政府税收。这种建议听起来似乎有道理,其实不然。这些专家建议开征房地产税的依据是参照工业化先进国家的做法,但君不知国外征收房地产税是因为购买房屋的人拥有土地的所有权,没有土地所有权的居民为什么要为土地的使用权缴税呢?人们在买房的时候实际上缴的是土地的租金及房屋(建筑)的租金。土地的所有权在国家,房屋随着时间推移不断折旧。所以,要中国居民缴纳房地产税实际是没有道理的,如果要征收房地产税,首先就应该改革土地制度,允许买卖土地所有权,且绝对受法律保护,不允许强拆。

  楼市泡沫是一个没有出路的死胡同。但政府需要它。中国建材行业有那么多过剩产能,虽然人大会议上总理高喊要去产能、去库存,但地方政府不愿意也不敢响应总理的号召,因为如果真的去产能和去库存可能带来社会动荡。所以,人造楼市泡沫可以在短期内缓解社会矛盾的尖锐化。这实际上是推迟泡沫崩溃,而不是真正解决问题。

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  有一个不争的事实就是中国的楼市处于泡沫中,但经济学没有给出一个明确的定义:什么是泡沫?研究房地产的专家给出一个指标,就是你购买的房屋的价格是你年收的几倍?通常,6倍以内属于正常,也即使说你缴完头金后,用30年时间勉强可以还清按揭来的贷款。但中国一,二线城市的楼价早已高达工薪家庭年收入的25倍以上,最近又在上涨。一句话:恐怖。但似乎中国的年轻人不得不买房,不买房娶不到媳妇。当然,今天的年轻人除了买房,还要买车,他们怎么能不啃老呢?

  这样梳理下来,我们不难看出中国的社会实际是畸形的,畸形的社会造成了家庭关系的扭曲。老人们为了资助子女把养老的钱都拿出来给他或她买房买车了。一句话:恐怖!

  政府曾经寄希望于限购令来压低房价,所谓限购令,就是鼓励买房,限制投机。但要知道有本事的官员们和投机商们手里往往抓着很多张不同姓氏的身份证,而且还都是真的,这就是上有政策,下也有对策。

  在国外其实没有那么多人去买房,特别是年轻人没有钱买房,国外的父母也不像中国的父母那么好啃,所以,外国的年轻人在攒够钱以前,他们都是去租房。美国和日本都有一个相当规模的租房市场。世界上只有中国人,年纪轻轻就去买房,买的还是使用权。据说70年的使用权不是从你买房那天起算起,而是从开发商批租到土地那天算起的。悲摧!

  从经济学角度来算本帐的话,中国的房地产其实没有什么资产价值。通常的房屋建筑,我们不考虑其质量隐患,有个20年基本完成折旧。也就是说,房屋从竣工那天算,20年后就没有资产价值了。说得更明白一点,你拿住了约20年的房子到银行无法抵押贷款。而且,土地不是你的,土地是你租来的。难怪有人自嘲:辛辛苦苦30年,一夜回到改革前。还有更惨的:辛辛苦苦一辈子,拆迁的一来一夜回到解放前。

本文仅代表笔者个人观点

柯 隆 简历
富士通综合研究所主席研究员、静冈县立大学特聘教授。出生于中国南京。86年毕业于南京金陵科学技术学院日本专业,88年旅日后进入爱知大学法经学部学习,92年毕业后进入名古屋大学大学院经济学研究科深造,94年硕士课程(经济学)毕业。98年10月,富士通综研经济研究所主任研究员。2005年6月,同总研经济研究所上席主任研究员。06年起担任主席研究员。
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