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中国房地产泡沫能破吗?

2013/12/11

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      中国地方政府开始出“绝招”应对住宅价格高涨。民营的中国指数研究院统计显示,在新规定的作用下,11月的住宅价格上涨率为今年最低水平。不过新规定的效果往往只是昙花一现,房地产商很可能通过减少供应使住宅价格再次上涨。而拥有独特投资眼光的亚洲最大富豪李嘉诚已开始劝告投资者减购房地产。

上海嘉定区的高档公寓“旭辉锦庭”
      “和周边的二手房等住宅相比,每平方米便宜2000~3000元,十分划算”,位于上海嘉定区的高档公寓“旭辉锦庭”于11月23日开盘,销售员在标注着周边住宅价格的地图前向顾客推销。

       据销售公司介绍,周边公寓的均价为每平方米1万8000元左右。而“旭辉锦庭”则每平仅售1万6000元,之所以便宜是有原因的。

       中国国家统计局发布的10月份70个大中城市的新建住宅价格显示,上海市比去年同期上涨了21.4%,位居首位。对于价格上涨抱有危机感的上海市政府设定了“指导价格”,要求希望从政府获得销售许可的房地产商遵守指导价。

 
      在中国销售公寓需要有政府发放的许可证。据中国媒体报道,上海市政府对各区设定了指导价,如果楼盘售价不低于指导价,则不予发放许可证。

      该公寓所在的嘉定区的指导价为1万7000元。该住宅开发商为了获得许可证,不得不将销售价格设定在1万7000元以下的1万6000元。

      政府设定价格上限很可能反而会提高中国人的购房意愿。这是因为手头资金充裕的开发商在指导价上升前减少住房供应。

       即便如此,对于政府的住宅政策负责人来说,可以直接管理住宅价格的指导价格制度依然充满魅力。除了上海市之外,山西省西安市也决定采用指导价格制度,作为控制住宅价格上涨的特效药,该制度很可能逐渐扩大至全国。中国指数研究院发布的数据显示,11月的住宅价格环比上涨了0.68%,为今年的最低涨幅。

       中国的住宅价格之所以持续上涨是因为人口不断从农村流入城市,使住宅价格供给长期趋紧。

上海市中心高档公寓“静安枫景”
       不过,中国住宅价格是否合适就另当别论了。香港富豪李嘉诚在接受媒体采访时指出中国大陆的土地价格过高。李嘉诚以香港为基地,每当地价暴跌便大举购买房地产,从而一跃成为亚洲第一大富豪,是一位充满传奇色彩的人物。目前李嘉诚正在抛售上海在建中的写字楼。

      虽然李嘉诚并未列举具体根据,不过投资利率的下滑可以成为间接证据。

      例如,位于上海市中心、2004年建设的高档公寓“静安枫景”。面积140平方米的住宅售价高达860万元,相比之下,租金则仅为每月1万3000元。如果购买后用于出租,收回本金需要约55年,按年利率换算仅为1.8%,低于一年期存款利率(3.3%)。

       中国的贷款利率方面,面向国有企业等大客户的最优惠利率为5.7%。面向个人的住宅贷款利率则更高,如果租金不上涨,则租金收入的利率将一直低于贷款利率。

       即便如此中国人仍热衷于购房是因为中国存在着自改革开放以来“住宅价格从未下跌”的神话。

        日本在泡沫时期,住宅的投资利率也曾大幅低于贷款利率。中国会走日本的老路吗?还是拥有13亿人口的中国将有所不同?目前可以确定的是如果中国的房地产泡沫破裂,不仅对经济,还将对政治和社会稳定造成重大冲击。

   (土居伦之 上海)
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