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中国房地产的周期嬗变

2017/09/20

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       日经中文网 特约撰稿人 张明:自中国政府在20世纪90年代末推动住房商品化改革以来,房地产就一直是有关各方持续关注的热门话题。一方面,过去20年来,房地产投资对中国经济增长功不可没。当前房地产投资大概占到中国GDP的10%以上,房地产及上下游相关行业对中国GDP的整体贡献大概超过30%。另一方面,房地产也成为中国居民财富最重要的积累形式,没有之一。房地产投资占到绝大部分家庭整体财富的50%以上,甚至更高。

 

 张明

      市场最关注的是,自然是房价的变动。众所周知,过去10余年,房价增速显著高于人均GDP增速。这就意味着,如果一个人在过去购入了房地产(越早越好),那么他的财富增速就会显著高于收入增速。而如果一个人迄今为止没有购入房地产,那么他的相对收入与购入房地产的群体相比,实际上处于缩水状态。换言之,是否持有房地产,以及持有房地产数量的多少,是过去10余年间中国居民部门财富差距拉大最重要的原因。

 

       中国政府对房地产问题也是非常敏感的,这大致是出于以下四方面原因:第一,如前所述,房地产是中国老百姓最为关注的敏感问题之一;第二,如前所述,房地产投资是推动中国经济增长的重要动力之一;第三,在当前分税制的格局下,地方政府的财权与事权严重不匹配,而土地出让金则成为地方政府最重要的预算外收入来源,使得地方政府存在通过推高地价来提高预算外收入的动力;第四,中国银行体系已经与房地产错综复杂地捆绑到一起。根据我们的初步估算,中国商业银行总贷款中超过40%的部分,都与土地与房产作为抵押品有关。一旦房地产价格大幅下滑,中国商业银行体系将会出现大量坏账,甚至引发系统性金融风险。

  

        因此,宏观经济波动、房地产行业内部的供需变化,以及来自中国政府的房地产宏观调控(在市场过热时来帮助市场降温、在市场清淡时来帮助市场升温),共同铸就了中国房地产行业的周期特征。

 

       如果我们根据房地产销售价格、房地产销售面积、房地产开发投资增速等指标来开展分析,就会发现,从2000年代中期至今,中国房地产市场呈现出三年左右一个轮回的短周期。例如,从房价变动来看,如果从谷底到谷底来算,那么2007年中期至今,中国房地产市场出现了四轮周期。前三轮周期分别为2007年4月至2009年3月、2009年4月至2012年5月、2012年6月至2015年4月,持续的时间恰好都在3年左右。本轮周期从2015年5月至今,已经持续了两年多时间,且在2017年初已经进入下行周期。如果不出意外,本轮周期将在2018年二、三季度左右达到谷底。

  

    在前三轮周期中,房地产各项指标的走势,大致符合“销售量—资金来源—房价—投资—新开工”的传导规律。例如,随着商品房销售量的上升,房地产企业能够获得的资金来源增加,资金充裕与房价持续上涨的预期相互叠加,推动房地产投资增速的上升,进而带来新开工面积的增长。

                  

      而在本轮周期中,房地产各项指标的传导规律被打乱。销售量的上升的确推升了房价,但在较长时间内,都没有推动资金来源增速、投资增速与新开工面积增速的上升。为什么会发生这种情况呢?我们认为,原因一是因为在本轮周期之处,房地产销售量的回暖趋势较为疲弱;二是因为本轮房地产销售回暖与政府人为推动的去库存关系密切,使得房地产对市场是否进入自发性周期复苏心存疑虑;三是因为随着人口老龄化的加剧以及城市化进程的放缓,中国房地产市场已经进入发展的中后期。

 

      在前三轮周期中,中国一、二、三线城市的房价变动,大致遵循了以下规律:第一,在每轮涨跌过程中,一线城市的涨跌幅度超过二线、二线城市的涨跌幅度超过三线;第二,尽管各线城市之间的房价涨幅差异较大,但在各线城市内部,房价涨幅差异较小;第三,一线、二线、三线城市房价变动方向尽管存在细微的时滞,但基本上是同涨同跌的。 

  

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