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香港回归20年的棘手问题

2017/06/29

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      粟井康夫:香港的房地产价格上涨再次加速。以大陆企业的高价攻势为契机,香港住宅价格创出新高,香港政府出台的价格调控举措始终未能奏效。对于将在回归20年之际上台的香港新政权来说,房价正在成为棘手的问题。

 

      香港最大房地产开发商新鸿基地产发展正在新界的屯门建设新楼盘“珀御”。从香港岛中心乘电车到这里需要1个小时左右,尽管户型面积不足30平方米且售价高达约400万港币(约合人民币348.6万元),但摇号时扔排起了长队。

 

“珀御”楼盘的摇号现场

 

      前来参加摇号的李女士(34岁)就买房理由表示,“如果现在不买,以后只会更贵。公营住宅的供给难以指望,如果不自己提前买套房,结婚之后会很麻烦”。本次摇号的平均倍率达到21倍,开盘的118套房子瞬间抢购一空。

 

      香港政府发布的4月住宅价格指数(1999年为100)达到327.4,环比上涨了2%,连续6个月刷新历史记录。同样前来参加此次摇号的许先生(42岁)也表示,“(2015年夏季人民币迅速贬值后)房价才下跌了10%。要是房价一直缓慢上涨,就只能现在赶紧买”。

 

      美国调查公司Demographia统计显示,2016年香港住宅价格(中间值)达到家庭年收入(中间值)的18.1倍,房价收入比连续7年位居全球最高,远高于日本和全球的平均值(4倍)。

 

      香港的货币政策与美国联动,今后也难免会加息。香港政府发出警告称,“如果利率提高3%,月收入中用于偿还房贷的金额占比将提高至86%”。从还贷额与收入的比较来看,已处于很难恢复正常的水平。

 

      尽管如此,在住宅用地供不应求的背景下,价格会持续上涨的预期仍让投资者感到焦急。有730万人口的香港面积相当于东京的约一半,而禁止开发的自然保护区占4成,住宅用地的新增供给有限。

 

      与此同时,大陆的投资资金不断涌入。据英国房产咨询机构莱坊国际(Knight Frank)统计,2016年香港销售的高级住宅的买家中,2成是中国大陆投资者。

 

      另一方面,具有资金实力的大陆开发商进驻香港对近期的房价上涨火上浇油。在2016年底至2017年春季的原启德机场旧址住宅用地招标中,海航集团(HNA)以接近周边行情2倍的高价中标。此外,香港当地大型企业也显出对抗姿态,围绕购买住宅用地的竞争正越来越激烈。

 

      购买低价住宅,升值时换购为价格更高的住宅,这种住宅的更新换代对于香港人来说是基本的理财技术。但如果最初买得起的住宅价格出现暴涨,将令普通年轻人难以企及,使社会阶层趋于固化。香港年轻人充满闭塞感、反大陆情绪加强的原因之一就是住宅问题,这一点难以否认。

 

      香港政府一直在加强下调银行按揭贷款上限等价格调控举措。但开发商凭借各种优惠措施加以对抗,例如通过非银行金融机构提供自主贷款等。大型房地产服务企业仲量联行(JLL)的董事总经理曾焕平指出,(没有优惠的)二手房销售锐减,其结果是推高新建住宅价格。对倡导修复香港社会分裂、将于7月1日就任的新任行政长官林郑月娥来说,住宅政策无疑将成为最初的难关。

 

      本文作者为日本经济新闻(中文版:日经中文网)香港 粟井康夫

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