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活跃在中国的日本企业

2015/11/26日本经济新闻 电子版东京中心办公室租金成交价格5年里涨至2倍

日本首都圈等地段的办公楼租金正在持续上涨。尤其是在最近,不仅是通常较受关注的招租价格,楼房持有者和入住企业(租房者)谈判达成的成交价格也在迅速上涨。在企业业绩复苏等背景下,在城市中心地段扩大办公室、或搬至更便利地段等的搬迁需求正在进一步增加。办公楼行情的增长势头正在加强。

■成交价格涨幅高于招租价格

  根据大型办公楼中介企业三幸房地产(Sanko Estate、位于东京中央区)的调查,东京中心地段的大型、高标准大楼的租金成交价格在最近5年里,出现最低点是在2011年7~9月。自那以后上涨了8成左右,涨幅接近2倍。

  涵盖制造业、金融和IT(信息化技术)等多领域的租房企业受业绩增长推动,或搬至靠近车站等地段较好、楼层面积较大以及抗震等防灾对策完善的大楼,或扩大租赁面积,这些都带动了租金价格的提升。

  然而,楼房持有者要求的租价,即招租价格的涨幅却较小。

  据大型中介机构三鬼商事(位于东京中央区)统计显示,东京中心5区(包括千代田区、中央区、港区、新宿区和涩谷区)平均招租价格截至10月底连续22个月上涨,达到每3.3平方米17,612日元(约合人民币900元)。与创出最近5年来最低点的2013年12月相比,上涨了8.6%。虽转为了上涨态势,但上涨势头弱于成交价格的势头。

  实际上,租房企业向楼房持有者支付的租金是根据招租价格、在考虑楼房持有者和租房者的关系以及租房者租赁的面积、签约年数等各种因素的基础上决定的。根据签约年数越长租金越低、租赁面积越大租金越低等原则,经常在招租价格的基础上予以下调。

  经过类似过程所确定的租房者实际支付的租金就是成交租金。实际上,在办公楼空置情况突出的时期,楼房持有者有时会在签署新合约时,设置半年到一年的“免租期”,减少租房者实际上支付的租金。

  租金的成交价格涨幅更为明显,这表明此前悲观的楼房持有者的心理转向了乐观,几乎不再给予折扣。三幸房地产首席分析师今关丰和表示,这种心理转变在办公室开始出现供不应求时,首先表现为“缩短免租期以及降低招租价格的让价幅度”。在租金谈判中即使降低让价幅度也能获得租房者,楼房持有者在有了这种实际感受之后,必将提高招租价格。租金成交价格有一个特点,即与招租价格相比,能够更明显而且更早地反映出市场行情。

■敏感体现供求动向的租金成交价格

  在3大城市圈以外、县政府所在的地方性城市,“通过调整招租价格的让价幅度来应对行情变化的情况很多”,大型房地产服务企业CBRE(位于东京千代田区)执行董事大久保宽表示。

  不过,租金成交价格归根到底由出租方和租赁方单独洽谈决定,因此很多时候信息不会泄露到流通市场。各办公楼中介企业的数据也仅仅作为推算值发布。

  租金成交价格能敏感地体现办公楼的供求动向,因此需要关注其今后的走势。如果上升势头进一步加强,就意味着业绩良好的企业正在增加。反之,如果上升势头放缓,则或许暗示着企业业绩开始显现阴影。

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公司介绍

法人名称 日本贸易振兴机构
成立日期 2003年 10月1日
理事长 石毛 博行
所在地
  • 〒107-6006
  • 东京都港区赤坂一丁目12-32ARK森大厦
电话 +81-3-3582-5511(总机)
事务所
  • 国内:总部(东京), 大阪总部, 亚洲经济研究所, 贸易信息中心37处
  • 国外:55个国家73所办事处
活动内容 综合、高效地实施日本的贸易振兴和投资相关事业,对亚洲地区等的经济及各种相关情况开展基础性和综合性的调查研究,并推广调查研究成果,从而扩大日本与这些地区的贸易,促进经济合作。
URL http://www.jetro.go.jp/china/
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